Rechtsanwalt Torsten Sonneborn

Mietzahlung in Zeiten der Coronakrise:
Welche Miete schuldet der Gewerberaummieter bei pandemiebedingter Schließung seiner Geschäftsräume?

I. Einführung

Auch nach Beginn der Impfkampagne legt das Coronavirus SARS-CoV-2 das öffentliche Leben in Deutschland weitgehend lahm. Um COVID-19-Erkrankungen einzudämmen, werden fast täglich neue und immer härtere Maßnahmen ergriffen, die insbesondere den Einzelhandel, aber auch Dienstleistungsbetriebe im Bereich der Körperpflege und Gaststätten betreffen. Von Betriebsschließungen betroffene Einzelhändler dürfen ihre Waren nicht mehr in den Ladenlokalen verkaufen, Friseure nicht mehr Haare schneiden und Wirte keine Gäste mehr empfangen. Die finanziellen Verpflichtungen der Betriebe laufen währenddessen weiter. Viele betroffene Unternehmer fragen sich zwangsläufig, wie sich die behördlich angeordnete Schließung ihrer Betriebe auf die Mietzahlungspflicht auswirkt.

II. Regelungen im Mietvertrag

Ausgangspunkt jeder juristischen Einzelfallprüfung muss der zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossene Vertrag sein. Ist im Mietvertrag ganz konkret geregelt, wer das Risiko einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung trägt, so muss untersucht werden, ob der Wortlaut der Vertragsbestimmung auch hoheitliche Maßnahmen im Zusammenhang mit Pandemien und Seuchen umfasst. Dies wird eher selten der Fall sein. Da es vergleichbare Situationen in der Vergangenheit nicht gegeben hat, dürften selbst vorausschauende Verträge hierzu keine Regelungen enthalten.

Viele Gewerberaummietverträge enthalten indes allgemeine Regelungen dazu, was in Fällen „höherer Gewalt“ gelten soll (sog. Force-Majeure-Klauseln). Die aktuelle Corona-Pandemie als einen Fall der höheren Gewalt einzustufen, ist keineswegs fernliegend, da in der Rechtsprechung zum Reiserecht bereits bestätigt wurde, dass Epidemien als höhere Gewalt zu qualifizieren sind (vgl. AG Augsburg, Urteil vom 09.11.2004 – 14 C 4608/03, in: RRa 2005, 84; AG München, Urteil vom 31.08.2007 – 222 C 20175/06, in: NJW-RR 2008, 139). Soweit zu Gunsten des Vermieters gravierende Haftungsausschlüsse und -beschränkungen angeordnet werden, ist die Wirksamkeit solcher Klauseln näher zu prüfen. Sind die Klauseln Bestandteil eines vorformulierten Mietvertrages, so müssen sie insbesondere einer AGB-Kontrolle nach den §§ 305 ff. BGB standhalten.

Teilweise enthalten Geschäftsraummietverträge Klauseln, die sich mit öffentlich-rechtlichen Gebrauchsbeschränkungen befassen. Die Tragweite und Wirksamkeit einer solchen Klausel müssen individuell geprüft werden. An dieser Stelle ist es nicht möglich, dazu allgemeingültige Aussagen zu treffen. Feststellen lässt sich lediglich, dass es allgemein zulässig ist, die Haftung des Vermieters auf objektbezogene Faktoren zu beschränken, die mit der konkreten Lage und Beschaffenheit des Mietobjekts im Zusammenhang stehen. Das Risiko von behördlichen Schließungen aufgrund der Corona-Pandemie ist im Zweifel nicht objektbezogen, weil die betreffenden Allgemeinverfügungen nur ausgewählte Geschäftsbereiche erfassen, z.B. den Non-Food-Einzelhandel, nicht aber bestimmte Geschäftslagen.

III. Bisherige Situation

Soweit mietvertragliche Regelungen fehlen oder unwirksam sind, stellt sich die Frage, ob die Zahlungsverpflichtung des Mieters aufgrund gesetzlicher Tatbestände ausgeschlossen oder beschränkt ist, wenn eine behördliche angeordnete Geschäftsschließung die vertragsgemäße Verwendung der Mietsache unmöglich macht. Geprüft werden muss, (1.) ob der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung wegen Unmöglichkeit ausgeschlossen ist; (2.) ob der Mieter zur Minderung berechtigt ist oder (3.) ob der Mieter einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage hat. Die Instanzgerichte sind dabei bislang zu den folgenden Ergebnissen gelangt:

1. Unmöglichkeit

Der Anspruch auf die Mietzahlung entfällt gemäß § 326 Absatz 1 BGB, wenn dem Vermieter die Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs des Mietobjekts nach § 275 Absatz 1 BGB unmöglich geworden ist. Die Leistungspflicht des Vermieters wird jedoch durch behördliche Restriktionen nicht unmöglich. Während der behördlich angeordneten Schließung kann das Mietobjekt zwar nicht bestimmungsgemäß genutzt werden, jedoch verwirklicht sich damit lediglich das allgemeine Verwendungsrisiko, welches ganz allein der Mieter zu tragen hat (vgl. LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 – 5 O 66/20; ebenso LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.10.2020 – 2-15 O 23/20, in: COVuR 2020, 866 = BeckRS 2020, 26613). Nach einer anderen Ansicht (LG Stuttgart, Urteil vom 19.11.2020 – 11 O 215/20) komme das allgemeine Recht der Leistungsstörungen (§§ 275, 280 ff., 323 ff. BGB) nach Überlassung der Mietsache ohnehin nicht zur Anwendung, sondern werde durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

2. Mietminderung

Damit stellt sich als nächstes die Frage, ob die pandemiebedingte Betriebsschließung eine Mietminderung gemäß § 536 Absatz 1 BGB rechtfertigt. Dies setzt das Vorhandensein eines Mangels voraus, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch auf-hebt oder erheblich mindert.

Ein derartiger Mangel ist dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand abweicht. Der geschuldete Zustand bestimmt sich in erster Linie nach den Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien, die auch durch konkludentes Verhalten getroffen werden können. Gegenstand einer Beschaffenheits-vereinbarung können dabei auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken (sog. Umweltfehler), wie etwa Immissionen, denen die Mietsache ausgesetzt ist. Soweit Parteiabreden zur Beschaffenheit der Mietsache fehlen, wird der zum vertrags-gemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungs-zwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nach der jeweiligen Verkehrsanschauung bestimmt (BGH, Urteil vom 19.12.2012 – VIII ZR 152/12).

Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen können die Tauglichkeit zu dem vertrags-gemäßen Gebrauch mindern und einen Sachmangel darstellen. Voraussetzung ist allerdings, dass diese Beschränkungen ihre Ursache gerade in der konkreten Beschaffenheit der Miet-sache und deren Beziehung zur Umwelt haben und nicht in den persönlichen und/oder betrieblichen Umständen des Mieters (vgl. dazu BGH, Urteil vom 13.07.2011 – XII ZR 181/09, in: NJW 2011, 3151 – Rauchverbot; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 536 BGB Randnummer 78 m.w.N.). Die durch behördliche Maßnahmen bewirkten Gebrauchsbeschränkungen können demzufolge nur dann einen Mangel im Sinne des § 536 Absatz 1 BGB begründen, wenn sie unmittelbar mit der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen. Maßnahmen, die lediglich den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich (vgl. Sittner, Mietrechtspraxis unter Covid-19, in: NJW 2020, 1169).

Ausgehend von diesen Vorgaben liegt im Falle einer pandemiebedingten Betriebsschließung kein Mangel vor. Die Maßnahmen zur Eindämmung von COVID-19-Erkrankungen dienen dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Die Lockdown-Beschränkungen knüpfen folglich nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allein an die Betriebsart des jeweiligen Mieters sowie den Umstand, dass in dem Mietobjekt für gewöhnlich ein Publikumsverkehr stattfindet, der Infektionen mit dem Coronavirus SARS-CoV-2 begünstigt (vgl. Leo/Götz, Fälle und Lösungen zum Schicksal der Mietzahlungspflicht des Gewerberaummieters in COVID-19-Zeiten, in: NZM 2020, 402).

Ein Mangel ist selbst dann zu verneinen, wenn die Gewerberäume laut Mietvertrag explizit zur Nutzung als Verkaufsräume eines Einzelhandelsgeschäfts vermietet wurden, denn die Mietsache an sich ist zu diesem Zweck auch weiterhin in gleicher Weise geeignet wie vor der behördlich verfügten Betriebsschließung. Untersagt ist nur die Öffnung für das Publikum, und zwar völlig losgelöst von der Beschaffenheit oder Lage der Mietsache. Dieser Umstand fällt ausschließlich in den Risikobereich des Mieters (Sittner, a.a.O.).

Mit der vorstehenden Begründung wird von weiten Teilen der Rechtsprechung das Recht des Mieters zur Mietminderung verneint (siehe LG Heidelberg, a.a.O.; LG Frankfurt a.M., a.a.O.; LG Stuttgart a.a.O.; LG München II, Urteil vom 22.09.2020 – 13 O 1657/20 sowie Urteil vom 06.10.2020 – 13 O 2044/20; LG Lüneburg, Urteil vom 17.11.2020 – 5 O 158/20).

Eine andere Rechtsauffassung wird nur vom LG München I vertreten (Urteil vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20, in: COVuR 2020, 868 = BeckRS 2020, 28189). Die Richter der 3. Zivilkammer haben in der behördlich angeordneten Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts und der sich daraus ergebenden Gebrauchsbeeinträchtigung einen Mietmangel erkannt und berufen sich zur Begründung unter anderem auf ein Urteil des Reichsgerichts vom 09.11.1915. Dass sich diese Rechtsprechung durchsetzen wird, ist gegenwärtig nicht zu erwarten.

3. Störung der Geschäftsgrundlage

Vor dem Hintergrund der außergewöhnlichen Pandemie-Situation wird von den Gerichten regelmäßig geprüft, ob betroffene Mieter eine Vertragsanpassung unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage beanspruchen können. Eine gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 313 BGB. Diese Norm ist Ausfluss des Gedankens von Treu und Glauben und ermöglicht unter bestimmten Voraussetzungen eine Anpassung des Vertragsinhalts, um im Falle einer unbilligen Lastenverteilung die Vertragsgerechtigkeit aufrecht zu erhalten.

Der Gesetzestext lautet wie folgt:

§ 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage)

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.

Haben sich Umstände, die zur Grundlage eines Vertrags geworden sind, nach Vertrags-schluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder nur mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, kann nach Maßgabe des § 313 Absatz 1 BGB eine Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung sämtlicher Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) wird die Geschäftsgrundlage eines Vertrags gebildet durch die bei Vertragsabschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen der Parteien oder die dem Geschäftsgegner er-kennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18). Dabei wird gemeinhin zwischen der „großen“ und der „kleinen“ Geschäftsgrundlage differenziert. Unter der „großen“ Geschäftsgrundlage versteht man die Erwartung, dass sich die grundlegenden politischen, volkswirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen des Vertrags nicht etwa durch Bürgerkrieg, Hungersnöte, Vertreibung oder Naturkatastrophen ändern.

Von der „kleinen“ Geschäftsgrundlage spricht man hingegen in allen übrigen Fällen, wenn es also lediglich um Umstände geht, die den jeweiligen Vertrag betreffen (z.B. die Größe des erst noch zu vermessenden Grundstücks als Gegenstand eines Landpachtvertrages).

Gemessen daran stellen die pandemiebedingten Schließungsanordnungen eine Störung der Geschäftsgrundlage dar, weil von dem Anwendungsbereich des § 313 BGB auch die „große“ Geschäftsgrundlage erfasst wird (vgl. Finkenauer, in: in Münchner Kommentar, 8. Auflage 2019, § 313, Randnummern 17 und 18).

Dennoch haben sich manche Instanzgerichte schwergetan, einen aus § 313 Absatz 1 BGB resultierenden Anspruch auf Vertragsanpassung im Ergebnis zu bejahen. Die Zumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag wurde damit begründet, dass der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko trage und eine lediglich zeitlich begrenzte Betriebsschließung im Zweifel wirtschaftlich zu überbrücken sei (vgl. LG Heidelberg a.a.O., LG Stuttgart a.a.O., LG Lüneburg a.a.O.). Zum Teil wurde den Mietern in diesem Zusammenhang vorgehalten, dass es ihnen prozessual nicht gelungen sei, eine Gefährdung ihrer wirtschaftlichen Existenz substantiiert darzulegen.

Das LG Mönchengladbach (Urteil vom 02.11.2020 – 12 O 154/20 = BeckRS 2020, 30731) hat hingegen ein Anpassungsrecht gemäß § 313 Absatz 1 BGB bejaht. Das Gericht geht von einer unzumutbaren Störung des Vertragsverhältnisses aus und sieht es als gerechtfertigt an, das Risiko hälftig zu verteilen, da es in gleichem Maße außerhalb der Sphären von Vermieter und Mieter liegt. Damit führe der Anpassungsanspruch dazu, dass sich der Mietzahlungsanspruch auf 50 % reduziert. Der Anspruch aus § 313 Absatz 1 BGB könne dem Zahlungsanspruch des Vermieters einredeweise entgegengehalten werden und wirke grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Anordnung der Schließung der Geschäftsräume zurück.

Zuvor hatte bereits das LG München I (Urteil vom 05.10.2020 – 34 O 6013/20) in gleicher Weise entschieden. Auch die Münchener Richter kamen zu dem Ergebnis, dass § 313 BGB im Passivprozess vom Mieter einredeweise geltend gemacht werden könne, was bedeute, dass das Gericht die zutreffende Anspruchshöhe direkt zu bestimmen habe. In Anwendung dieses Grundsatzes wurde festgelegt, dass für den Schließungszeitraum nur die Hälfte der regulären Miete zu zahlen ist. Dazu heißt es in dem Urteil wörtlich:

„Das Gericht hat die Vertragsanpassung so vorgenommen, dass der Mietzins für eineinhalb Monate nur die Hälfte des regulären Mietzinses beträgt. Mit dieser Lösung trägt das Gericht den berechtigten Interessen der beiden Parteien Rechnung. Das Gericht verkennt nicht, dass natürlich auch der Kläger keinerlei Risiko im Zusammenhang mit einer Schließung der Geschäftsräume im Rahmen einer Allgemeinverfügung des Freistaats Bayern übernommen hat.“

IV. Neuste Gesetzesänderung

Die dargestellte Rechtsprechung ist uneinheitlich. Als Reaktion auf die damit verbundene Rechtsunsicherheit hat der Bundestag am 22.12.2020 das „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“ beschlossen (Bundesgesetzblatt Teil I 2020 Nr. 67 vom 30.12.2020 Seite 3328).

Dadurch ist Artikel 240 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) um einen neuen § 7 ergänzt worden, welcher wie folgt lautet:

§ 7 (Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen)

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Miet-vertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Die Gesetzesänderung ist am 31.12.2020 in Kraft getreten.

Auf diese Weise ist nun eine gesetzliche Vermutung dahingehend geschaffen worden, dass die pandemiebedingten Schließungsverordnungen der Behörden zu einer schwerwiegenden Veränderung der Geschäftsgrundlage von Gewerberaummietverträgen führen und damit den Anwendungsbereich des § 313 BGB grundsätzlich eröffnen.

Das bedeutet allerdings nicht, dass betroffene Mieter nun automatisch einen Anspruch auf Vertragsanpassung haben.

Der Vermieter kann versuchen, die gesetzliche Vermutung im Prozess zu widerlegen. Dies wird ihm vor allem bei Mietverträgen gelingen, die erst nach Bekanntwerden der pandemieartigen Ausbereitung des Coronavirus SARS-CoV-2 abgeschlossen wurden. Dann fehlt es nämlich im Zweifel an einer schwerwiegenden Veränderung nach Vertragsabschluss im Sin-ne des Artikel 240 § 7 Absatz 1 EGBGB.

Ferner besteht ein Vertragsanpassungsanspruch weiterhin nur, wenn auch die zusätzlichen Tatbestandsvoraussetzungen des § 313 Absatz 1 BGB erfüllt sind, für welche die gesetzliche Vermutungsregel nicht gilt. Es bleibt also dabei, dass der Mieter im Streitfall darlegen und beweisen muss, dass ihm aufgrund der staatlichen Schließungsmaßnahme ein Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Ob für die Annahme der Unzumutbarkeit eine Existenzbedrohungen bzw. Insolvenzreife des Mieters erforderlich ist, wie dies bislang von einigen Landgerichten angenommen wurde, hat der Gesetzgeber leider offengelassen.

V. Bewertung

Die von pandemiebedingten Betriebsschließungen betroffenen Gewerberaummieter haben spätestens seit Inkrafttreten des Artikel 240 § 7 Absatz 1 EGBGB gute Chancen, nach § 313 Absatz 1 BGB eine Vertragsanpassung verlangen zu können, soweit der Mietvertrag bereits vor der Coronakrise abgeschlossen wurde.

Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung muss der Mieter aber nach wie vor den Nachweis erbringen, dass ihm die Fortzahlung der ungekürzten Miete nicht zuzumuten ist. Folgt man insoweit der Rechtsprechung des LG Mönchengladbach und der 34. Zivilkammer des LG München I, so muss dazu keine drohende Insolvenz des Mieters dargelegt werden.
Für die Annahme der Unzumutbarkeit der unveränderten Vertragsdurchführung reicht es nach der höchstrichterlichen Jurisdiktion grundsätzlich schon aus, dass das Festhalten an der ursprünglichen Regelung zu untragbaren Härten und einem mit Recht und Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde. Es würde wohl zu weit gehen, das Vorliegen einer untragbaren Härte allein davon abhängig zu machen, ob die wirtschaftliche Existenz des Mieters bedroht ist. Auf der anderen Seite ist aber auch angemessen zu berück-sichtigen, inwieweit es dem Mieter im Einzelfall gelungen ist, die finanziellen Auswirkungen der staatlichen Maßnahme zu kompensieren, z.B. durch die Anmeldung von Kurzarbeit, die Beantragung staatlicher Zuschüsse oder die Schaffung anderer Einnahmequellen wie etwa dem Onlinehandel oder dem Außerhausverkauf.

Sollte hiernach im Rahmen einer individuellen Einzelfallbetrachtung eine Unzumutbarkeit zu bejahen sein, so wird man hinsichtlich der Höhe der tatsächlich noch geschuldeten Miete ebenfalls auf die Überlegungen der beiden oben genannten Gerichte zurückzugreifen haben, die übereinstimmend zu dem Ergebnis gekommen sind, dass für die Dauer der Schließung nur 50 % der vertraglich vereinbarten Miete zu zahlen ist.

VI. Empfehlung

Es war erklärtes Ziel der unter IV. erwähnten Gesetzesänderung, Verhandlungen zwischen Vermietern und Mietern über eine temporäre Mietzinsreduzierung zu erleichtern. Von da-her sollte zunächst auch versucht werden, auf dem Verhandlungsweg eine für beiden Seiten wirtschaftlich tragfähige Lösung zu finden. Viele Vermieter werden sich insoweit einsichtig zeigen, weil ihnen schon im eigenen Interesse daran gelegen sein sollte, dass ihre Mieter die Coronakrise unbeschadet überstehen.

Einigt man sich einvernehmlich auf eine vorübergehende Herabsetzung der Miete, so ist bei für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossenen Geschäftsraummietverträgen das gesetzliche Schriftformerfordernis zu beachten. Gemäß § 550 BGB bedarf ein solcher Mietvertrag der in § 126 BGB geregelten Schriftform. Andernfalls gilt er für unbestimmte Zeit und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums kündbar. Bei Geschäftsräumen ist dabei die in § 580a Absatz 2 BGB geregelte Kündigungsfrist einzuhalten. Die Schriftform des § 550 BGB ist bei nachträglichen Änderungen oder Ergänzungen genauso einzuhalten wie beim ursprünglichen Vertragsabschluss. Ein Formmangel des Änderungsvertrages führt nach der Rechtsprechung dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr ebenfalls der Schriftform entbehrt und deshalb vorzeitig gekündigt werden kann. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die nachträglichen Vereinbarungen wesentliche Punkte betreffen. Eine Änderung der Miethöhe wird vom BGH generell als wesentlich und daher schriftformbedürftig im Sinne von § 550 BGB angesehen (siehe BGH, Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14, in: NZM 2016, 98 = BeckRS 2015, 20941). Um die vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages nicht zu gefährden, sollte deswegen eine Nachtragsvereinbarung geschlossen werden, die der Form des § 126 BGB genügt. Dazu sollte in dem Nachtrag, der von beiden Vertragsparteien eigenhändig durch Namensunterschrift zu unterzeichnen ist, ausdrücklich auf den Ursprungsvertrag Bezug genommen werden. Es empfiehlt sich auch, den Nachtrag mit dem Ursprungsvertrag körperlich zu verbinden, z.B. durch eine Bindung mittels Ösen etc.

Lässt sich mit dem Vermieter keine außergerichtliche Einigung erzielen, so sollte nach einer anwaltlichen Überprüfung sämtlicher relevanten Einzelfallumstände die Miete bis zum Ende der pandemiebedingten Schließung entweder nur noch unter Vorbehalt oder entsprechend gekürzt (50 %) gezahlt werden.

Bearbeitungsstand: 22.01.2021

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